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Where are Americans Moving? | 貧富階級 兩極發展




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3/31/2019

美國現象│移居趨勢:貧富階級 兩極發展

(World Journal) 顏伶如

美國西岸大城舊金山向來以高房價聞名。(Getty Images )

從美國國內搬家趨勢,可以看出一個普遍現象:高學歷、高收入的年輕人喜歡住到東西兩岸的大都會區,而且偏愛租屋,勝過買房,但這些年輕人一旦結了婚成家之後,就會紛紛離開生活開銷昂貴的這些大都會區,挑選物價水準負擔較輕的城市落腳。

近幾年越來越多有錢人喜歡住到東西兩岸,而無法承受東西兩岸昂貴開銷的中產階級及較低收入族群,則被迫往位於內陸的「鐵鏽帶」(Rust Belt)搬遷。東西兩岸大都會區由於有富人不斷源源而入,使得當地高房價始終屹立不搖,房價上漲速度永遠是加薪幅度遠遠趕不上的。東西兩岸大都會區由於分別靠近大西洋、太平洋,能夠興建新屋的擴充腹地有限,使得房價一路走高,不論是租屋市場或買房市場,消費者彼此之間同樣競爭激烈。


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●搬遷 「以收入作為區分」

這種「以收入作為區分」的搬遷現象,讓如今洛杉磯、西雅圖、紐約等大都會區,住的都是一般而言較為富有的居民。根據統計,從2005年至2016年之間,在搬到舊金山落腳的美國民眾之間,平均家庭年收入要比從舊金山搬走的民眾高出1萬2640元左右;相形之下,在搬往生活開銷較低的內陸都市如底特律、匹茲堡的美國民眾之間,平均家庭年收入則比從這些城市搬走的民眾大約遜色5000元。

美國民眾搬家新趨勢:高收入年輕人愛住東西兩岸大都市,成家之後卻選物價較低城市落腳。(Getty Images )


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●風潮 從紐約市擴大全美

柏克萊加大(University of California, Berkeley)特納研究住房政策(Terner Center for Housing Innovation)學者羅曼(Issi Romem)指出,富人搬入之後使得窮人漸漸被迫搬走的現象,長久以來最顯著的例子就是紐約市,但現在這股風潮則擴大到全美各地,受到衝擊的不只是被迫搬走的中低收入階層,就連搬到東西兩岸大都會區的高收入族群,其實也受到牽連。

●衝擊 租屋族再也住不起

羅曼舉例指出,收入較高的民眾搬進生活開銷原本就「高人一等」的舊金山之後,導致當地房地產價格節節高升,到最後房子變得越來越貴,只有金字塔頂端的超級有錢人才負擔得起。在這種情況下,就算高收入族群也只能租房,無力買房,只不過到頭來房租也一路上漲,變得讓租屋族再也住不起。


羅曼主持的一項研究報告發現,選擇搬到東西兩岸大都會區落腳的民眾通常較為年輕,屬於高學歷專業人才,喜歡租房,經常也是雙薪家庭。等到這些年輕人有了下一代之後,則傾向於搬往生活開銷較便宜的其他城市。羅曼舉例說,許多從舊金山搬走的民眾喜歡改住沙加緬度(Sacramento),理由是房價在負擔得起範圍內。

在佛羅里達州邁阿密(Miami)、奧蘭多(Orlando)、坦帕(Tampa)等都會區,則是有錢銀髮族喜歡養老的熱門地點,而這些富有老年人也是有能力負擔得起當地高房價的。


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另外,有趣的是,有錢人並不是只愛住在東西兩岸而已。根據統計,全美國最有錢的社區出現在座落於洛磯山脈(Rocky Mountains)裡的懷俄明州傑克遜霍爾(Jackson Hole)。亞歷桑納州鳳凰城(Phoenix)同樣也吸引了許多富有老年人前往養老。

●觀察 對社會存潛在危險

「以收入做為區分」的搬遷現象對於整體社會存有潛在危險,羅曼指出,例如某些富有城市可能發生勞工短缺的窘境,尤其是低薪的服務業職缺,而在這些富有城市當中的某些社區,雖然學校設備、社區服務品質可望因為稅收較好而獲得改善,但同時在其他收入水平略遜一籌的社區,相對之下學校與社區服務品質卻可能下降,引發民怨。




羅曼在營造業資訊網站「建築縮影」(BuildZoom)發表報告指出,高房價對於這些城市裡的職場勞工帶來壓力,因為雇主基於成本考量,不得不精打細算,在昂貴的沿岸城市都會區只能重點式雇用勞工,也就是聘用最有生產力的員工,薪資價碼則讓這些員工在當地生活剛好足以溫飽,至於其他類型的工作,雇主能傾向於能省就省,以自動化替代人工,或者遷往其他城市。

羅曼指出,以當前美國政局情勢來看,貧富階級出現強烈對比的兩極化發展如果一直持續下去,將讓社會面臨明顯衝擊。












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