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北维买房 如何保护买家的利益?

         眼看快要春暖花开,是不是有很多朋友开始摩拳擦掌,准备买房子了?


看好了房子,签了购房合同,可能还会出现各种意外,作为买家,购房合同对你的保护非常有限。如何保护自己,顺利完成房屋交接手续,或者在买卖不成时能拿回订金,不让卖家有机会追究责任呢? 其实购房时,买家有几件保护自己的盔甲,但是很多时候,都在不知情的情况下丢了盔甲。一切顺利还好,一旦哪个环节出了问题,才发现自己不但狼狈,而且已经没有退路。


在这里, 我从技术层面和大家分享一下买房时,如何保护自己。这里要说明一下,我是Northern Virginia地区 的realtor, 我说的只适用于Virginia地区。每个州的法律各有不同。别的州的朋友要问自己的realtor 当地的法律条规。


我所说的盔甲是在下offer时的附加条件 (contingency), 这些条件是合同能否顺利进行的关键,也是买家想退出合同的出口。在买房时,买家可能并不知道如何运用这些附加条件给你的权利,甚至一不小心丧失了这些可以保护自己的方法。


下面我分别说说在买房过程中需要注意的细节。


1 房屋检查。在你的购房合同里,填写了合同生效后几天内做房屋检查,检查结果出来后另有几天的时间和卖家商量修理或者补偿。如果你写了5天之内做检查,但是因为种种原因没做成,那么恭喜你,你买了一个房子,不管房子有多大问题。所以一定记得留出合理的时间做检查。检查报告出来及时沟通。如果需要延期,要修改合同中的房屋检查那一项并且得到卖家的签字同意。我成为realtor以后,特意找出以前买的所有房子的合同,发现我一直没有受到保护。甚至有一个新房子根本没做房屋检查。。。。


在Virginia买房时,你会收到卖家的声明 (disclosure).上面说的是卖家没有义务告诉你任何房屋的毛病 (其实只有两项是需要告知的),一切房屋的问题都由买家自己去发现。但是你有问题可以多问卖家的代理,代理的责任是:如果不知道的问题可以不说,但只要知道的房子的问题必须告诉买家。


2 申请房屋贷款和保险。Virginia的购房合同上说明合同生效后必须7天内书面申请房屋贷款和保险。如果你拖延了,那以后贷款出了问题,卖家可以以此为借口扣押订金甚至要求你赔偿损失。如果想换贷款银行或者贷款产品怎么办?必须得到卖家的书面同意。顺便说一句,你要在合同生效后10天内和过户公司联系,预约过户日期。如果要更改过户公司怎么办?不需要征得卖家同意,只要发一个通知就行了。


3 Home owner association 条约。收到卖家发来的HOA package后,你有三天的时间解除合同。这个package还是要读一读的,尤其是看看有没有special assessment,对于出租有没有特别的要求等等。 我以前买过一个condo,买完后把地毯换成了地板,然后邻居告诉我,HOA要求二楼不能装地板。。。


4 房产证(title)出了问题。有时候,房屋检查过关了,贷款也准备好了,过户时发现房产证出了问题。这时候买家你可以立刻解除合同。当然很多时候可能只是小的问题,过户公司只需要多几天时间解决,所以你可以宽限一些时间,甚至要求卖家补偿因为延期过户产生的费用。


以上说的就是买房时的盔甲。有时候买家下了offer以后后悔了,或者看到了更合适的房子,如果实在想退出,可以巧用盔甲,退出合同拿回订金。除了以上提到的,还有一些其它方法。所以,以后有机会可以说说卖家如何保护自己。但是这样的情况最好不要发生,毕竟卖家很多时候要等待1-2个月才能做交接,如果买家退出了,卖家可能错过了卖房的最佳时期。Realtor的责任就是保护好自己顾客的利益,如果你的realtor比较大条,那就只能自己做好功课了。


大家在买房时可以用excel 做一个时间表,提醒自己不要错过各个环节的deadline. 我有一个简单版的,大家需要可以发邮件索取 lingiardini@gmail.com. 买房卖房中可能很多时候需要买卖双方做出妥协,没有必要因为小事而错失一个好房子,但是也要保护好自己,如果真的买卖不成也能全身而退。



Lin Giardini (葛琳)

(703) 965-3209

2016年1月31日

写于 Alexandria, VA



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