10/05/2018  南加州惊爆地产经纪人夫妇趁著屋主不在美国之便，将产权转至其名下，再出售房产，卖了十余栋房子，卷款逃回中国案。受害屋主遍布尔湾与圣盖博谷，新屋主们称他们付钱买房，拥有完整产权，不可能退还房屋。 马氏夫妇长住中国，透过此间某华资房地产公司经纪人Tony买下尔湾市新屋，之后就返回中国，月前他们回美，赫然发现不得其门而入，自称是屋主的陌生人来开门，把他们惊呆了，追查后才知道，Tony太太是公证员（Notary Public），冒用他们的签名，先将房子产权转移至名下，接着就把房子卖了。 马氏夫妇委托律师提告，才发现受害人不只他们，被私自转卖的房子多达十余栋，受害人的情况和他们一样，购屋后就回中国。这些受害人联合起来控告Tony夫妇，以及他们挂牌的房地产公司，但美国与中国没有签署引渡协议，Tony夫妇至今依然坐拥金山，逍遥法外。 令受害人气结的是，在加州担任公证人，不需背景调查，只需通过两小时考试，购买保证金即可，公证人动手脚将他人房产转为已有，实在太容易了， 成为加州房地产买卖体系最薄弱的一环。 地产公司负责人强伟城（Victor W. Chiang）表示，洛杉矶县每年遭不法之徒转移产权的案件多达5000宗，受害人多半是老年人与不谙英文的新移民，近年许多中国新移民成为受害人，花几百万元在亚凯迪亚、尔湾、圣玛利诺、钻石吧等地购屋，交由经纪人全权处理，自己长住中国，给了不法之徒有机可乘，他们利用公证员不需背景调查的大漏洞做手脚，模仿屋主签名，把产权转至自己名下，再脱手求售，几百万元就入袋了。 强伟城指出，老年人房子被不法之徒卖掉的案例太多了，往往邻居都不知道，若无儿女，又无遗嘱，不法之徒简直赚翻了。 律师也表示，华人屋主空置房产，轻者，让不法之徒假造租屋合约更换门锁堂而皇之的霸占入住（Squatting），屋主经过发律师信、上法院厘清租约签名的真假，到假房客搬出去，通常费时半年。重者，遭不法之徒转移产权，并出售房子，损失非常惨重。 两位专家都建议长期空置房子的屋主，委请专业管理公司管理物业，定期检查房子之余，最好与邻居保持良好关系，一有风吹草动立刻通知，以免鸠占鹊巢憾事上演。 9/19/2018  避免房产遭”霸住”丶”侵占”，最好的方法就是要定期检查和管理维护。网路图 近年来不少华人在洛杉矶地区置产投资，部分屋主由於不想和租客打交道，宁可将房屋空置，但华人社区偶尔却会传出空屋遭人”霸住”的消息。专家建议，为避免房产受损，房产业主一定要定期去检查空置的房屋，一旦发现有陌生入入侵”霸住”，必须马上进行驱逐程序，避免霸住者主张《霸住权法》(Squatters Rights Law)要求转换物业所有权的抬头。 居住在圣盖博谷东区城市的王太太说，她观察到社区有一户房屋，因屋主长期住在中国而空置，但近期却搬进来了一对黑人男女。而且这对男女在迁入後，便向周遭邻居打招呼说他们承租了该间房子，并在搬入後连续两丶三个周末，都举办庭院拍卖活动，拿出来卖的都是原来华人屋主放在家中的物品。 从事房产经纪的何小姐表示，空置或待售的房屋遭陌生人入侵的情况时有所闻。许多入侵者会拿出文件指称购买或承租了房产，这时合法的屋主只能透过法院驱逐程序，证明自己是物产的合法拥有者，才能在一定时间之後驱逐霸住者。由於通常此类程序会花上三个月至半年的时间，因此屋主为避免麻烦，最好的方式是要定期去察看空屋，或是委请房产管理人来管理房舍的出租和维修。 空置的房子被惨遭霸住也就算了，若长期不管放任霸住者，最终可能房子就会直接遭霸住者合法侵占。 根据加州民法《霸住权法》，又被称为《逆权侵占法》(adverse possession)，即是保障未经屋主许可入侵房屋居住者的权益。擅自入侵房舍霸住者不但在面临被驱逐时，有一定的搬迁安置时间，若霸住者持续住在物业内多年，且如同屋主般出席「社区屋主协会」(HOA)会议，并连续五年缴交地产税等房屋相关费用，这样霸住者就可提出申请，要求合法将房产权转移到名下。这等於霸住者可合法侵占一户房屋。 由於加州法规认定屋主须定期维护自己名下的物业，若物业遭人入侵霸住多年屋主也置之不理，法律上可判定为屋主有意抛弃个人的财产。且一旦房屋遭人入侵霸住，屋主不但要到法院提告，且须提出许多文件来证明物产的合法权，且须经过长达数月与数次的庭审程序，才可能合法驱逐霸住者。许多遭到霸住的屋主，最终都是给霸住者一笔搬迁费，花钱消灾让霸住者尽快搬走。 |    Principal,  Tel: (301)906-6889; (240)912-6290 Licensed in MD, VA, DC, PA WeChat ID: sunnychenyuqing NMLS # 1220187 President, Principal Loan Consultant, Leader Funding, Inc.  电话: (240) 784-6645 Rockville, MD Phone: 301-366-3497 |
