10/05/2018 ![]() 南加州惊爆地产经纪人夫妇趁著屋主不在美国之便,将产权转至其名下,再出售房产,卖了十余栋房子,卷款逃回中国案。受害屋主遍布尔湾与圣盖博谷,新屋主们称他们付钱买房,拥有完整产权,不可能退还房屋。 马氏夫妇长住中国,透过此间某华资房地产公司经纪人Tony买下尔湾市新屋,之后就返回中国,月前他们回美,赫然发现不得其门而入,自称是屋主的陌生人来开门,把他们惊呆了,追查后才知道,Tony太太是公证员(Notary Public),冒用他们的签名,先将房子产权转移至名下,接着就把房子卖了。 马氏夫妇委托律师提告,才发现受害人不只他们,被私自转卖的房子多达十余栋,受害人的情况和他们一样,购屋后就回中国。这些受害人联合起来控告Tony夫妇,以及他们挂牌的房地产公司,但美国与中国没有签署引渡协议,Tony夫妇至今依然坐拥金山,逍遥法外。 令受害人气结的是,在加州担任公证人,不需背景调查,只需通过两小时考试,购买保证金即可,公证人动手脚将他人房产转为已有,实在太容易了, 成为加州房地产买卖体系最薄弱的一环。 地产公司负责人强伟城(Victor W. Chiang)表示,洛杉矶县每年遭不法之徒转移产权的案件多达5000宗,受害人多半是老年人与不谙英文的新移民,近年许多中国新移民成为受害人,花几百万元在亚凯迪亚、尔湾、圣玛利诺、钻石吧等地购屋,交由经纪人全权处理,自己长住中国,给了不法之徒有机可乘,他们利用公证员不需背景调查的大漏洞做手脚,模仿屋主签名,把产权转至自己名下,再脱手求售,几百万元就入袋了。 强伟城指出,老年人房子被不法之徒卖掉的案例太多了,往往邻居都不知道,若无儿女,又无遗嘱,不法之徒简直赚翻了。 律师也表示,华人屋主空置房产,轻者,让不法之徒假造租屋合约更换门锁堂而皇之的霸占入住(Squatting),屋主经过发律师信、上法院厘清租约签名的真假,到假房客搬出去,通常费时半年。重者,遭不法之徒转移产权,并出售房子,损失非常惨重。 两位专家都建议长期空置房子的屋主,委请专业管理公司管理物业,定期检查房子之余,最好与邻居保持良好关系,一有风吹草动立刻通知,以免鸠占鹊巢憾事上演。 9/19/2018 ![]() 避免房产遭”霸住”丶”侵占”,最好的方法就是要定期检查和管理维护。网路图 近年来不少华人在洛杉矶地区置产投资,部分屋主由於不想和租客打交道,宁可将房屋空置,但华人社区偶尔却会传出空屋遭人”霸住”的消息。专家建议,为避免房产受损,房产业主一定要定期去检查空置的房屋,一旦发现有陌生入入侵”霸住”,必须马上进行驱逐程序,避免霸住者主张《霸住权法》(Squatters Rights Law)要求转换物业所有权的抬头。 居住在圣盖博谷东区城市的王太太说,她观察到社区有一户房屋,因屋主长期住在中国而空置,但近期却搬进来了一对黑人男女。而且这对男女在迁入後,便向周遭邻居打招呼说他们承租了该间房子,并在搬入後连续两丶三个周末,都举办庭院拍卖活动,拿出来卖的都是原来华人屋主放在家中的物品。 从事房产经纪的何小姐表示,空置或待售的房屋遭陌生人入侵的情况时有所闻。许多入侵者会拿出文件指称购买或承租了房产,这时合法的屋主只能透过法院驱逐程序,证明自己是物产的合法拥有者,才能在一定时间之後驱逐霸住者。由於通常此类程序会花上三个月至半年的时间,因此屋主为避免麻烦,最好的方式是要定期去察看空屋,或是委请房产管理人来管理房舍的出租和维修。 空置的房子被惨遭霸住也就算了,若长期不管放任霸住者,最终可能房子就会直接遭霸住者合法侵占。 根据加州民法《霸住权法》,又被称为《逆权侵占法》(adverse possession),即是保障未经屋主许可入侵房屋居住者的权益。擅自入侵房舍霸住者不但在面临被驱逐时,有一定的搬迁安置时间,若霸住者持续住在物业内多年,且如同屋主般出席「社区屋主协会」(HOA)会议,并连续五年缴交地产税等房屋相关费用,这样霸住者就可提出申请,要求合法将房产权转移到名下。这等於霸住者可合法侵占一户房屋。 由於加州法规认定屋主须定期维护自己名下的物业,若物业遭人入侵霸住多年屋主也置之不理,法律上可判定为屋主有意抛弃个人的财产。且一旦房屋遭人入侵霸住,屋主不但要到法院提告,且须提出许多文件来证明物产的合法权,且须经过长达数月与数次的庭审程序,才可能合法驱逐霸住者。许多遭到霸住的屋主,最终都是给霸住者一笔搬迁费,花钱消灾让霸住者尽快搬走。 | Principal, Tel: (301)906-6889; (240)912-6290 Licensed in MD, VA, DC, PA WeChat ID: sunnychenyuqing NMLS # 1220187 President, Principal Loan Consultant, Leader Funding, Inc. 电话: (240) 784-6645 Rockville, MD Phone: 301-366-3497 |
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