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有限责任公司与小型企业房地产投资税务方面的对比

Mingfang Li

 

很多时候,对于房地产投资者们来说,总免不了在企业实体的选择上犯难。尤其,不同的企业实体如合伙人 (partnerships),有限责任公司 (LLCs),有限责任合(LLPs),小型企业 (S corporations)等税收规定方面的差异对于不同情形的所有者所缴纳的税款有重大的影响力。下面,我们重点就有限责任公司(LLCs)与小型企业(S corporations)在房地产投资税务方面进行对比,以便帮助大家选择适合自己的企业形式作为持有的不动产所有权的实体。


1. 有限责任公司(LLCs)主体特征

1 有限责任。有限责任公司,limited liability company ("LLC")是一个限制其所有者(通常称为“成员”)及其经营者(通常称为“经理”)企业投资责任的非法人主体。

2 非法人性质。有限责任公司并非受制于财务及管理方面的设限。在这里,没有必须支付红利的义务,或管理者由董事会构成的规定。在这一点上,这个实体与合伙人更相似。

3)参与与控制。大多数有限责任公司的章程允许无有限责任损失的成员直接管理。或者,这些实体提供由协议指定的经理进行的集中式管理。


2. 小型企业(S corporations) 主体特征

1 结构。概括而言,小型企业(S corporations)是一个公司/法人,有限合伙企业,或者有限责任公司获IRS批准选择作为一个小型企业。当然,小型企业也可实际上不需要是一个公司/法人,只要其满足IRS所考虑为一个合格实体的要求即可。此外,在组织结构上,小型企业对股东的类型,股东人数及他们所持有的所有权利息类型均有所限制。

2税收。根据IRS下分章S的规定,所谓的“小型企业”没有公司层面所得税,而是将其应纳税所得额,可扣除的税款损失,扣减项及信用统统“过户”转移至他们的投资者(股东)以分配的方式处理基于他们的所有权比例。这些分配会报告在公司的K-1表格中,并报告于股东们个人所得税申报表中。同时,小型企业归档年度财政税收申报对外报告收益及分配且一并归档其特许经营所在州要求的年度报告、税收申报。


3. 两者房地产投资税务方面的对比

1)有限责任公司 (LLCs)

房地产律师常常为其房地产投资者客户们建立该企业主体出于它允许结构上额外的灵活性考量以及对联邦所得税目的的考量。以下为选择该实体进行房地产投资的常见优势或情形小结:

a.      在委托管理责任时,该实体比任一公司/法人或合伙企业拥有更大的灵活度。当公司/法人按法律要求具备高管人员和董事时,该实体可交由其所有者或第三方经理管理。

b.      最少的文书工作(paperwork),州登记费用及维持费用较低,非常适合小型企业,尤其单一个人所有投机者如房地产投资。那些未选择作为一个公司/法人进行征税的有限责任实体,将持续以独资经营或合伙制形式报税且同时,其所有者(成员)享有有限个人责任的保护以及合伙制税法的税收优惠。

c.       该实体的所有者可有效利用利润分配上的较大灵活度。现金流不用如小型企业(S corporations) 一般一定按照所有权比例进行分配,对此,所有者们可按照出力程度通过适当的现金流分配给予成员经济上的奖励。

d.      当公司财产出售以及法人清算会给股东们背负带来双重税赋重担时,以合伙制形式报税的有限责任实体对其成员仅生成一个级别的税赋。

e.      尤其对于大多数“买进和持有”其投资的房地产及抵押的长期投资者们,该实体为上上选。当你买进和持有房地产时,它将被当做一项资本资产(capital asset)。这类投资者的主要目标在于实现租赁收益以及长期的资本增值。

f.        该实体的所有者们每年易通过主动赠送其继承人公司的会员利益转移他们所持有的房地产所有权。相信不久,无需通过正式执行及记录新交易即可有效将所有者们拥有的房地产所有权转移至其爱的人很有可能实现。若当真,那么财产所有者可避免转移以及记录相应的税费。

2)小型企业(S corporations)

一些成功的小型企业也会常常选择公司/法人税制结构以免受其他税款的制约,在这一点上最常见的选择即S corporationC corporation。以下为选择该实体进行房地产投资的常见优势或情形小结:

a.      根据IRS下分章S的规定,于该实体工作的所有者们可避免他们所得的企业利润份额中的工资税,如社会保障(Social Security),医疗保险(Medicare)以及自营职业税(self-employment taxes)。所有的利润以股利的形式分配给公司的股东们,这些利润被征以资本利得税(capital gain tax)且不受制于雇佣税(employment taxes)

b.      对于某些特定“买进及出售”类型的短期房地产投资者来说,利用该实体的结构通过持有财产少于一年的方式将帮助他们获得相应的财产“炒卖”收益。这类投资者的主要目标在于实现价差的快速获利。当一项财产被“炒卖”(flipped),它被当做存货且该投资者被视为“商人”;由其产生的收益或损失不再被处理为资本利得或资本损失,反而将被视为正常的收入或损失。进一步讲,进行正常处理的好处则在于:与资本损失相比,正常的损失更易于被用来抵消其他收入。

c.       此外,对于另外一些相对较为被动地房地产投资者而言,通过建立一个小型企业对他们的财产进行管理也许会令他们获益,即所谓的财产管理小型企业(property management S corporation)。原因在于小型企业允许房地产投资者们增加社会保障福利,同时,通过为这些投资者们创造收入,也同样地使得他们为自己提供一些免税的福利,如一份退休计划或健康保险。


(以上资料仅供讨论与分享,并不作为税务法定依据)

 

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Last update: 03/15/2015

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