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海外投资者投资美国不动产省税策略

Yi (Sherry) Wang

佳 税务师

    由于近期中国股市剧烈动荡,中国投资者愈发倾向于更加安全、稳定且有保障的投资对象, 比如美国的不动产。然而,投资海外不动产市场往往困难重重,美国与投资者本国的税法区别也令人头痛。 基于这一点,本文将讨论外海投资者如何参与投资美国不动产市场,同时尽可能地降低相应的税务开支。

投资美国房地产省税方法

1,非商业经营性不动产收益预缴30%的毛收入

      一般说来在美拥有不动产并且仅进行收取房租,付税金,运行费用,维修费用和抵押贷款利息等活动不被视为商业经营活动。这类非经营性租金收入将统一按照租金收入30%的预缴税金而不考虑租金净收益。

2,在美从事商业经营活动

      如果海外 投资者在美国境内有贸易或商业行为如发展、管理、经营一个购物中心,那么所得的租赁收入将无需预缴,并且将按照一般的累进税率计税。同时,诸如按揭利息、不动产税、维护维修费用及折旧费(加速成本回收制度)都可做递减,从而得到一个较低的应税所得。

3,作为借款人参与投资不动产市场

    海外投资者可以发放以美国不动产做担保的贷款。一般来说,此类贷款不属于美国不动产权利,及时其担保物是美国不动产。所以,它不受“外资投资不动产法案”的监管,海外投资者可利用这种贷款作为一种节省税务成本的投资美国房地产市场的方式。

4,IRS规定的无需记录条款

    税收法1001 (c)规定所有已实现的收益或损失除了同类交易和在配偶之间或者某些前配偶间交易都必须记录。

5降低预缴税金的办法

    外国投资不动产税收法案规定外国投资者应按照不动产实现价值的10%预缴税金。不过按照IRS的规定,如果某些条件符合可以减少这10%的预缴税款。

6,利用“重塑合伙制公司”计划

    该项计划的其中一项提议即为给予国外养老基金与美国养老基金基本相同的待遇,“国外养老基金出售美国不动产权益所得利润免征税”。因此,海外投资者可通过此种方式出售美国不动产,而无需对所得利润纳税。

结论

    通过讨论可见,以上投资方式均有潜在降低税务成本的效果。然而,海外投资者们在选择时应进行成本效益分析,从而得出最合适自己的方式。

(以上资料仅供讨论与分享, 并不作为税务法定依据)


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Uploaded: 09/04/2015

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