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填报 IRS Form 1040 Schedule E 的相关建议

Mingfang Li

 

如果你是位拥有租赁收入或损失的产权人;考虑过买复式住宅或多单元房产,只住其中的一间,同时出租其他间;期待拥有版权收入或其他收入来自如信托,房产,合伙人或小型企业的中间实体等等,那么别忘了,对于报税这一块,你必须要熟悉IRS 1040 表格 Schedule E(附加收入及损失表)的填报。下面,我们将分步骤提供需要在该表填报过程中所注意的事项,尤其关于租赁收入的处理,以免大家进入有关误区,帮助大家更高效地完成相应填报。

1. Part I of Schedule E区域列示租赁房产的类型以及明确的地址。

注意,这里可以填三处财产,如果你仍有多于三处的其他财产, 请使用附加表格列示全部财产。对于每个所拥有财产回答问题二,输入作为财产的所有者,你居住在该出租屋的天数。如果你占用了该出租屋至少10%的用来出租给他人的时间,那么你也许不能够扣除所有的相关费用。对于问题三和四,请加总所有的财产在“合计”纵栏下方。合计数需要被列示在仅仅这一张表上,即便需要多张表格来列示全部财产。

2. 在第五至十八行区域列明出租财产的相关费用。

这一部分将列示你当年维持出租房的直接有关开销,包括广告费,汽车及旅行费,清洁及维护费,佣金,保险费,法律及其他专业费用,管理费,付给银行的按揭利息,其他利息,修复费,物料供应费,税费,公共设施费,折旧或耗损以及一个对于其他相关费用的open list。你也许会需要一个税务师的帮助来计算出该出租房当年所折损或消耗的价值。

3. 在第十九至二十六行区域填报其他有关出租财产的财务信息。

这一区域将帮助你计算出年底的租赁收入、版权收入或损失(这里,我们将重点关注租赁收入或损失)。计算出自己当年所有的租赁收入,减去应有的扣减项。注意,若接下来的Part IIIII以及IV并不适用于你,请同时填充IRS Form 1040第十七行的第26空格;若其他部分适用于你,照搬数额到该表格第二页的第四十一行。

注意,在计算相关租赁收入时,除了你(作为房东)收到的最普通平常的租金外,请务必留意还有以下其他收入也可能作为当年的租赁收入且需要被上报在你的纳税申报表中,如下所示:

1) 预付租金 (advance rent) 是房东于租户应支付的租赁期前提早收到的金额。将该笔租金包括在你收到它的当年的租赁收入中不论它囊括的租赁期或你使用何种会计方法。例如,你和租户签订了一个10年期的租约来出租你的房产。第一年时,你收到了租户支付的该年的租金$5,000以及租约最后一年的租金$5,000。这时,你必须将合计$10,000的金额一并计入你第一年的收入。

2) 被当做一比最终支付的租金的押金(security deposits)。该笔押金将被视预付租金,在你实际收到时该笔金额被一并计入你的收入。需要注意的是,请不要将你收到的并打算于租约期满时向租户退还的押金包括在你的租赁收入中,不过,如果出于租户未能满足租约的条款,你将扣留部分押金不论哪一年,请记得将该笔金额计入那年的收入中。

3)租户支付的费用如若他/她支付房东的任何费用。务必将你收到的该笔支付计入你的租赁收入。当然,你可以扣除这些费用如果它们满足可抵扣的租赁费用。例如,你的租户支付了该出租屋的水费及排污费账单而且将其数额从正常的租金费用中扣除。于租约条款的规定下,你的租户无需支付该项账单,因此你需要将该租户支付的公共设施账单和其他任何收到的作为租金的数额囊括进你的租赁收入。

4)房东接收到的财产或服务,而非货币形式,被视为租金的,都将一并以该财产或服务的公允市场价计入其租赁收入。例如,你的租户是一位粉刷匠且提供你出租房粉刷服务以此来充当两个月的房租。如果你接受了这个请求,将该租户本应支付的那两个月的房租计入在你的租赁收入中。

5)租户要求取消租约而支付于房东的相关金额。该笔金额被视为租金,将其囊括进你收到该笔款项的当年租赁收入不论你选择了何种会计方法。

6) 当给予租户买房东所有的出租房的权利的租约发生时,按照约定你收到的支付额在一般情况下被视为租赁收入。

7) 如果房东在所出租房拥有部分利息,你必须要申报该房产的部分租赁收入。

关于可抵扣的相关费用,请留意以下情形:若房东当年没有居住在出租单元,那么将有可能扣除所有的费用,折旧,税费和其他费用;若房东当年居住在该单元超过了14天但是将其出租给某人的时间更长,则有可能仅仅扣除抵押利息,房地产税,事故损失,广告费以及租赁代理费用;若房东当年居住在该单元少于14天并且将其出租给某人少于15天,则只能扣除抵押利息,税费和事故损失。

4. Part II of Schedule E区域填充合伙和小型企业相关信息。

回答完问题27“是”或“否”之后,在第28空格内输入你所在的并作为部分所有者的企业名称。紧跟着企业名称后你需要输入“P”对应合伙企业,“S对应小型企业。勾选下一列空格若该企业为外国合伙企业,输入你的EIN并检查企业内是否有任何存在风险的数额。在第29空格内输入被动收入或损失的信息;而第3032空格将会你当年的收益或损失。

5. Part III of Schedule E区域填报来自房地产和信托的收入及损失。

这一信息将被显示在第3337空格中。Part IV仅仅包括两个问题关于来自房地产抵押投资渠道或作为一个剩余持有者REMICs的收益或损失。Part V的数额将与该表前面所填的全部信息保持一致。第41空格的数额将被IRS Form 1040的第17行所替代。

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(以上资料仅供讨论与分享,并不作为税务法定依据)

 

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Last update: 3/3/2015

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